成功案例

从店铺租赁合同纠纷看法律风险防范

作者:严卫其 来源:找法网 日期:2016年09月30日

 

案情简介2012年苏州某甲公司与江苏某乙公司签订《某某店合作经营合同》一份,合同约定乙公司将常州某店铺与甲公司合作经营某品牌服装。之后甲公司的实际控制人福建某丙公司因经营所需,注销了甲公司,同时在江苏某地成立了丙公司某分公司,乙公司与丙公司某分公司签订了降租协议等,丙公司某分公司成立之后,依约通过负责人丁某的个人账户向乙公司的法定代表人戊的个人账户转账支付租金至20153月,然而该店铺是戊从江苏常州某已宾馆处承租过来的,后由于戊拖欠已的租金,该店铺于20149月被强制关闭。后福建丙公司某分公司因公司运作所需又被注销。20157月本律师在接受福建丙公司的委托向江苏常州某区法院提起诉讼,将江苏某乙公司和戊一起作为被告,要求确认《某某店合作经营合同》已经于2014年某月某日解除,要求两被告返还合同保证金10万元并返还未履行合同的租金100多万元,以及诉讼费等。被告江苏某乙公司和戊对管辖法院提出异议,认为《某某店合作经营合同》有约定管辖法院,故应该由被告乙公司所在地法院管辖,常州某区法院审理后认为甲公司与乙公司签订的虽然名为合作经营合同,实际上符合租赁合同的特征,根据最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第二十八条第二款的规定,适用专属管辖,由店铺所在地人民法院管辖,故驳回了被告的异议,后两被告又向常州市中级人民法院提起管辖异议的上诉,也被驳回。

本案争议的焦点1、合作经营合同是否为房屋租赁合同?

2、丙公司能否行使合作经营合同中的权利和义务?

3、丙公司是否按照合作经营合同及补充协议的约定支付租金至2015315

4、被告戊是否应与被告乙公司一起承担返还租金等的义务?

法院确认的事实1、本案是房屋租赁合同纠纷;’

2、丙公司有权行使合作经营合同及补充协议约定的权利;

3、丙公司已经支付租金至2015315

法院判决1、合作经营合同于2014916解除;

2、被告丙公司返还保证金10万元;

3、被告丙公司返还未履行合同的租金1046570元;

4、被告丙公司赔偿丙公司的损失;

5、驳回其他的诉讼请求。

法律分析:

1、本案甲与乙签订的虽然名为合作经营合同,但是合同内容符合房屋租赁合同的基本特征,合同虽然回避了租赁、租金等术语,套用联营、联营金,但是合同中甲方支付给乙方的联营金实际上就是租金,回避租金等术语是由于戊与己的租赁合同中约定不得转租,故而特意回避,且合同中乙对店铺的经营不承担任何的风险,明显与正常的联营合同不符,虽然合作经营合同中没有使用租赁、租金等术语,但是在戊向甲出具的保证书和降租协议书中均直接使用租赁合同、租金等术语,故可以认定名为合作经营合同,实为房屋租赁合同。

2、丙能否作为原告起诉乙和戊,涉及到债权债务一并转让的问题,甲公司在注销前,甲乙丙并没有签订三方的债权债务转让协议,但是甲公司注销之后,丙公司某分公司与乙签订的降租协议中明确提到乙公司已经认可合同主体的变更,且对合作经营合同中约定的租金的降低一并做了约定,丙公司按照合同约定向乙公司交纳了租金,乙公司收到租金后从来没有提出异议,故而可以认定乙公司及戊已经认可了合同中甲的权利义务已经由丙公司某分公司承受,如果乙公司、戊认为丙公司是欺诈,也应该在一年之内提出撤销合同,而乙公司和戊丙没有行使撤销权,故撤销权已经消灭,所以丙可以作为原告行使合同的相关权利;

3、乙公司的法定代表人戊是否应该与乙公司一起承担返还租金等的义务,本案当中由于当事人提供的证据缺少了相关证据的原件:(1)戊向甲出具的保证书,该保证书中戊保证如果由于乙的原因导致甲公司不能正常经营的,相关损失由乙和戊一起承担,但是该保证书由于丙公司员工疏忽已经遗失,所以庭审当中乙和戊明确对该证据不予认可;(2)合作经营合同的甲方与乙方分别是甲和乙,在落款处有戊的署名,在补充协议中也有戊的签字,且有一份补充协议中只有戊的签字,没有乙公司的盖章,丙公司支付的租金也均是转入戊的个人账户,但是法院认为保证书没有原件,协议书中戊的个人签字是代表乙公司而非代表其个人,故而驳回要求戊共同承担责任的诉求。

风险防范提示1、公司应妥善保管相关的合同、协议原件,包括租金支付凭证、水电费缴交凭证等;

2、公司注销前,需要对未履行完毕的合同的权利义务进行概括的转移,签订三方协议;

3、对于合同向对方的公司履约能力弱,而实际履约人为公司的法定代表人的,合同中有必要将法定代表人作为单独的主体列出作为担保人,以防法定代表人恶意逃避债务损害自己的利益;

4、租金通过转账支付可以做备注支付的项目用途,现金支付有必要让收款方出具收款收据;

5、公司履约过程中出现相关的法律纠纷,需要第一时间及时与法律专业人士沟通,及时获得专业人士的法律意见及法律帮助,通过诉讼途径依法维护公司自身权益。

以上内容由严卫其律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电严卫其律师。

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